18.07.2025 tarihli resmi gazetede yayımlanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Kurulunun 2024/1 Esas, 2025/2 Karar ve 16.05.2025 tarihli kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilen taşınmazın tapuda yükleniciye devri ve yüklenicinin de arsa payı ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması, ipotek tesis etmesinden sonra sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ya da geriye etkili olarak feshedilmesi halinde tapuya güven ilkesi gereğince iyiniyetli olarak iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunmasının gerektiğine ilişkin karar verildi. Somut olay değerlendirmesinde sadece iyiniyetli olarak hak iktisap etmeyen üçüncü kişi taşınmazlarının arsa sahibine dönebileceği belirtildi.

1.Değişiklikten Önceki Uygulama:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin önceki uygulamalarına bakıldığı zaman "sözleşme gereği yapılan edimlerin avans niteliği taşıdığı ve yüklenici ile üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin sözleşmenin geriye etkili olarak hukuki dayanağının ortadan kalkacağı bu nedenle 4721 sayılı TMK Madde 1023 gereğince iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği" şeklindeydi.

Bunun gerekçesi olarak üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi olmaları ve bu devirlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapılmış olması, yüklenici inşaatı tamamladığında ancak bağımsız bölümü alabileceklerini bildikleri veya bilmeleri gerektiği belirtilip TMK 1023. Madde uygulamasında aranan iyiniyet şartının gerçekleşmediği hatta üçüncü kişilerin devredilen payı başka bir kişiye devretmesi halinde bu kişiler açısından da TMK 1023 şartlarının oluşmayacağına ilişkin kararlar verilmekteydi.

2.Gerekçe

TMK Madde 1023'e bakıldığı zaman "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." şeklindedir. Yükleniciden arsa payı ya da bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK Madde 1023'e istinaden "tapu siciline güven ilkesi gereğince" iktisabının korunması gerekmektedir. İyiniyetli olunsa dahi arsa payı ya da bağımsız bölüm iktisabını geçersiz saymak TMK Madde 1023 karşısında kanuna aykırı davranmakla birlikte Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nispiliği ve (kişiselliği) tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine de aykırı olacaktır.

3.Değişiklikten Sonraki Uygulama

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ya da geriye etkili olarak feshedilmesi durumunda tapuya güvenerek iyiniyetli olarak hak edinenlerin iddialarının dinlenilmesine, iyiniyetli olmadıklarının tespiti halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine ilişkin karar verilmiştir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme
Büyük Kurulu
Kararı
2024/1 Esas, 2025/2 Karar ve 16.05.2025 Tarih

Tüm bu açıklamalar kapsamında yapılan görüşmeler sonucunda; Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi hålinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklaının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir.

VI.Sonuç:
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine, 16.05.2025 tarihinde yapılan birinci toplantıda oy birliği ile karar verilmiştir.